Quartiere

Kommerzielles Herzstück der HafenCity

Während das nördliche Überseequartier zunehmend urbane Qualitäten entwickelt, ist für die Entwicklung und Realisierung des südlichen Areals im Herzen der HafenCity der Durchbruch gelungen

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Vielfältige Wohnnutzungen für 2.000 Menschen, 6.100 Arbeitsplätze in unterschiedlichsten Formen, kommerzielles Herzstück der HafenCity mit einem internationalem Angebot für durchschnittlich 50.000 Einzelhandelskunden täglich, Unterhaltungsangebote bis spät in den Abend, ein vertikales, integriertes Kreuzfahrtterminal und unterschiedlichste Hotelnutzungen mit 1.100 Zimmern – der 14 ha große Stadtraum des Überseequartiers fügt der HafenCity nicht einfach nur ein weiteres Stadtquartier hinzu. Die selbst für HafenCity-Standards überaus vielfältige Mischung zeigt darüber hinaus, wie weit sich die HafenCity bei der integrierten komplexen Nutzungsmischung von Stadt mittlerweile entwickelt hat: Sie schafft internationale Vorbilder.

Der Nordteil: weitgehend fertiggestellt

Da die räumliche Realisierung des gesamten Überseequartiers von Nord nach Süd erfolgt, ist der Nordteil mit rund 140.000 m2 Bruttogeschossfläche (BFG) für Wohnen, Büro, Einzelhandel,
Gastronomie und Hotel bis auf ein Grundstück bereits seit 2010 weitgehend fertiggestellt. Grundlage ist ein städtebauliches Gesamtkonzept international renommierter Architekten auf Basis des von Trojan Trojan + Partner entwickelten städtebaulichen Entwurfs. Die öffentlichen Räume des gesamten Überseequartiers und die Flächen rund um den Magdeburger Hafen werden zudem nach dem Konzept der katalanischen Freiraumarchitektin Beth Galí mit ihrem Büro BB+GG arquitectes realisiert. Ein charakteristisch gestreifter Bodenbelag aus rötlichen, grauen und hellen Natursteinplatten zieht sich durch das Zentrum der HafenCity. Im nördlichen Überseequartier, das weniger vom Einzelhandel geprägt ist als der noch zu bauende Süden, haben sich mehr als zwei Dutzend Geschäfte und Gastronomiebetriebe angesiedelt, über 340 Wohnungen wurden im Nordteil gebaut und vermietet. 32.600 m2 Büroflächen sind entstanden, genutzt von renommierten Unternehmen wie der Anwaltskanzlei Esche Schümann Commichau und dem Mineralölkonzern BP. Zu Beginn des Jahres 2015 erwarb ein von der Hines Immobilien GmbH gemanagter deutscher Immobilien-Spezialfonds mehrerer langfristig agierender Versorgungswerke den Großteil der fertiggestellten Gebäude (34/1–34/4 & 34/7). Das Sumatra-kontor (34/6) war schon vorher erfolgreich an die Blackstone-Gruppe veräußert worden.

Letzte Baulücken schließen sich

Seit Spätsommer 2015 schließt sich baulich die letzte noch freie Fläche des nördlichen Quartierteils. Zwischen Sandtorkai und Tokiostraße (34/15 & 34/16) entsteht auf einer zunächst zurückgestellten, ehemaligen Logistikfläche eine besonders anspruchsvolle Kombination aus Wohnungen, Hotel sowie einen Entertainmentkomplex mit Premiumkino, die die Urbanität des Nordteils weiter stärkt. Hauptverantwortlich für die Umsetzung sind die Unternehmen DC Commercial und DC Residential. Nalbach + Nalbach Architekten aus Berlin verantworten den Entwurf des nördlich gelegenen Gebäudes (34/15), in dem Kinounternehmer Hans-Joachim Flebbe (Astor Film Lounge) ein Premiumkino betreiben wird. Daneben realisieren der Hamburger Hotelier Kai Hollmann (25hours/Fortune-Hotels), Frederik und Gerrit Braun (Miniatur Wunderland) sowie Prof. Norbert Aust (Schmidts Tivoli) gemeinsam ein Hotel mit Familienbezug. Als Architekten des südlichen Wohn- und Gewerbekomplexes (34/16) setzten sich blauraum architekten aus Hamburg durch. Die entstehenden 214 Wohnungen sind ausschließlich Mietwohnungen, ein Drittel davon gefördert.

Das Alte Hafenamt (34/5) schließlich, eines der wenigen erhaltenen Gebäude der HafenCity, wurde nach umfassenden Umbauarbeiten im März 2016 als hochwertiges Hotel mit angeschlossenem Restaurant und Bar neu eröffnet. Hierzu hatte sich der Projektentwickler Groß & Partner mit Kai Hollmann zusammengeschlossen. Der Mitgründer der 25hours-Hotelgruppe und Geschäftsführer der Fortune-Hotels-Gruppe ist Miteigentümer und Betreiber des außergewöhnlichen Projekts.

Gegenüber den aus der Hamburger Innenstadt vertrauten Einkaufsformaten aus dem Passagenviertel, der Mönckeberg- und Spitalerstraße zeigt das nördliche Überseequartier mit inhabergeführten Boutiquen, Post, Drogerie und Frischemarkt sowie gastronomischen Angeboten und einigen Spezialgeschäften bereits ein eigenes Profil und eine zunehmende Belebung und Integration, etwa durch das kleine funktionierende Zentrum rund um das Alte Hafenamt – dennoch leidet das gesamte nördliche Areal noch unter der Entwicklungsverzögerung im Süden.

Neustart für das südliche Überseequartier 

Im südlichen Überseequartier herrscht unterdessen Aufbruchsstimmung, seit mit der Übernahme der Gesamtentwicklung und Realisierung durch Unibail-Rodamco im Dezember 2014 ein wesentlicher Meilenstein in dessen weiterer Entwicklung gelang. Europas führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen investiert rund 860 Millionen Euro in die insgesamt rund 260.000 m2 entstehende Bruttogrundfläche. Davon entfallen ca. 80.500 m2 auf Einzelhandel, ca. 55.000 m2 auf Wohnen und ca. 65.000 m2 auf Büros. Für Kultur- und Entertainment sind rund 12.000 m2 vorgesehen, für Gastronomie ca. 8.000 m2. Hotels werden ca. 40.000 m2 belegen.

Mischgenutztes und kommerzielles Zentrum

Mit dem Wechsel auf Unibail-Rodamco wird die Chance genutzt, das ursprüngliche Konzept auf eine neue zukunftsfähige Basis zu stellen. Der Einzelhandel wird attraktiver gestaltet, die Büroflächen zugunsten von Wohnungen verringert und das Kreuzfahrtterminal (7) städtebaulich noch besser integriert. Die Einzelhandelsflächen werden nun über drei Stockwerke organisiert, bestehend aus Warftgeschoss, Erdgeschoss und erstem Obergeschoss. Dabei entstehen im Warft- und im Erdgeschoss durchgängige Rundläufe sowie ein insgesamt abwechslungsreicher Größenmix mit zwei oder drei großen Ankermietern und Ladenlokalen, die allesamt großzügige Schaufensterfronten erhalten. Die Flächen im Obergeschoss haben dabei ihren Antritt im Erdgeschoss.

Im buchstäblichen Sinne herausragend wird die neue südliche Wasserkante. Mit einem Ensemble aus Kreuzfahrtterminal, zwei 60 Meter hohen Türmen in der Mitte nach Entwurf von UN Studio (10) und einem skulpturalen, vom Pritzker-Preisträger Christian de Portzamparc entworfenen, 70 Meter hohen Bürogebäude am Magdeburger Hafen (11) erhält das südliche Überseequartier einen stadtbildprägenden Abschluss zur Elbe. Hier wird der Backsteincharakter aufgelöst in helle, gläserne Fassaden, die Fluss, Hafen und Himmel widerspiegeln.

Das jetzige Cruise Center HafenCity wird ersetzt durch ein in das südliche Überseequartier integriertes vertikal organisiertes Terminal mit zwei Liegeplätzen, das über 3.000 Passagiere gleichzeitig abfertigen kann. Neben dem eigentlichen Kreuzfahrtbetrieb umfasst das komplexe Gebäudeensemble mit unterirdischem Busbahnhof, Pkw-Stellplätzen und einer Taxivorfahrt sowie Hotel- und Einzelhandelsflächen weitere Nutzungen, die sich raffiniert überlagern und verknüpfen.

Die Wohnungen des südlichen Überseequartiers entstehen im überwiegenden Teil nördlich der U-Bahntrasse, damit Nutzungskonflikte mit dem Kreuzfahrtterminal und mit dem spätabendlichen Entertainmentbetrieb ausgeschlossen sind. Rechnet man die entstehenden rund 500 Einheiten des südlichen Teils zu den rund 600 Wohnungen des Nordteils, so entstehen im Überseequartier alleine rund 1.100 Wohnungen – und damit fast doppelt so viele wie zunächst geplant.

Da die Gebäude südlich der U-Bahn durch ein gläsernes Dach und eine veränderte Ausrichtung vor Regen und teilweise vor Wind geschützt werden, erhöht sich die dortige Aufenthaltsqualität erheblich. Gleichzeitig bleiben im Unterschied zu vollklimatisierten geschlossenen Mallkonzepten der offene Straßenraum und der öffentliche Charakter der Freiräume zwischen den Gebäuden erhalten – Letzteres im Übrigen ein prägendes Merkmal des gesamten Überseequartiers, sowohl im Norden als auch im Süden. Denn auch wenn die Flächen in den langfristigen Besitz von privaten Bauherren übergehen – Unibail-Rodamco im Süden, im Norden überwiegend Hines Immobilien als Fondsverwalter – behalten sie ihr öffentliches Wege- und Raumkonzept und ihre Offenheit.

Neue Architektur im Süden

Das Jahr 2015 wurde nicht nur genutzt, um das Nutzungskonzept und die städtebauliche Struktur umfassend zu überarbeiten, es wurden überdies für alle elf Gebäude des südlichen Überseequartiers neue Architekturen entworfen. Mit vielfältigen integrierten Nutzungen und im Zusammenwirken unterschiedlicher Gebäude – im Zentrum in rotem Backstein, an der Elbe mit hellen Fassaden – bildet das Überseequartier nun den spannungsreichen Kern einer neuen Downtown. Die international renommierten Architekten Christian de Portzamparc (7, 11) und UNStudio (10) sind ebenso involviert wie die bedeutenden deutschen Architekturbüros Carsten Roth (1), léonwohlhage (2), kbnk (3), Hild und K (4, 9), Böge Lindner K2 (5, 8), Lederer Ragnarsdóttir Oei (6) sowie Saguez & Partners für das Innendesign (14) und nicht zuletzt Sobek Design für die Dachkonstruktion. Letztere schützt als hochkomplexe Glas-Metall-Konstruktion die zentralen Einkaufsbereiche südlich der U4-Haltestelle vor Wind und Regen und vermittelt zwischen den markanten Einzelarchitekturen. Wie generell in der HafenCity üblich, werden auch im südlichen Überseequartier hohe Nachhaltigkeitsstandards gesetzt. Alle Gebäude entstehen nach den strengen Kriterien des HafenCity Umweltzeichens in Gold oder werden nach hohem BREEAM Excellent Standard zertifiziert.

Offenes und urbanes Einkaufsviertel

Sowohl in seinem Nutzungskonzept als auch in der städtebaulichen Struktur knüpft das neue Konzept für das südliche Überseequartier damit also durchaus an Themen der ursprünglichen Planung an. Dennoch wird der Neustart genutzt, durch neue Elemente wesentlich bessere Voraussetzungen für den langfristig erfolgreichen Betrieb des Überseequartiers als mischgenutztes, kommerzielles Herz der HafenCity zu schaffen. Große Ankernutzer im Einzelhandel, neue Entertainmentangebote, darunter ein großes Multiplex-Kino mit über zehn Sälen und 2.700 Sitzen, ein hoch leistungsfähiges und attraktives Kreuzfahrtterminal und nicht zuletzt eine neue Waterfront mit architektonisch herausragenden Gebäuden sorgen im Überseequartier für eine hohe Grundfrequenz der Besucher, auch innerhalb der Woche und in den Abendstunden – mit Potenzial für eine belebte „24-Stunden-Stadt“.

Es entsteht somit ein offenes und urbanes, nicht klimatisiertes, aber gleichzeitig wettergeschütztes Einkaufsviertel, das durchmischt ist mit gut vernetzten weiteren publikumswirksamen Nutzungen sowie Wohn-, Büro- und Hotelflächen. Durch die Verknüpfung mit dem neu entstehenden Kreuzfahrtterminal entwickelt sich ein Gesamtareal, das in dieser Intensität von Nutzung, Mischung und Größe zumindest europaweit bislang einzigartig ist und von dem wiederum kleinere und mittlere Läden und die vielen Erdgeschosslagen in der gesamten HafenCity profitieren.

Infolge der offenen städtebaulichen Struktur, in der es keine Klimagrenzen und kein klares „Innen“ und „Außen“ gibt, wird das zentrale Überseequartier eine hohe integrative Kraft für die gesamte HafenCity entfalten. Im Herzen des neuen Stadtteils mobilisiert es die Laufbeziehungen zwischen Elbphilharmonie, den Kaiserkai entlang sowie zwischen Strandkaispitze und Überseequartier. Zudem profitieren die Lagen zwischen Speicherstadt und südlichem Überseequartier sowie die Laufwege rund um den Magdeburger Hafen.

Mit der ersten Baumaßnahme, dem Bau der großen Baugrube, wird voraussichtlich Anfang 2017 begonnen, wenn der Bebauungsplan aufgestellt und die Bauanträge eingereicht wurden. Für 2021 wird mit der Fertigstellung der zentralen Flächen mit Einzelhandel, Gastronomie, Entertainment, Kreuzfahrtterminal, Hotel und einem Teil der Büro- und Wohnflächen gerechnet.

Verknüpfte Einkaufslagen

Zukünftig gilt es, die etablierten innerstädtischen Einkaufslagen weiter mit der HafenCity zu verknüpfen. Bisher haben das weitere Wachstum des Einzelhandels in der City und die Entwicklung von Business Improvement Districts (BIDs) zu einer Qualitäts- und Angebotsverbesserung dort geführt, aber noch nicht zum schrittweisen „Aufeinanderzuwachsen“ von City und HafenCity. Mit der Etablierung eines starken Pols wie dem Überseequartier können nun die Voraussetzungen geschaffen werden, mittelfristig auch eine integrierte Laufbeziehung zwischen Mönckeberg-, Spitalerstraße und HafenCity aufzubauen.

Quartiersprofil

  • Größe 14 ha
    Gesamt BGF: 410.000 qm

  • Wohnungen
    ca 1.100

  • Besondere Einrichtungen
    Altes Hafenamt, U4-Station Überseequartier, vertikal strukturiertes Krezfahrttermina
  • Nutzungsarten (BGF) Einzelhandel
    Einzelhandel: ca. 93.000 qm
    Büro: ca. 97.000 qm
    Wohnen: ca. 122.000 qm
    Kultur/Entertainment: ca. 13.000 qm
    Hotel: ca. 55.000 qm
    Gastronomie: ca. 15.000 qm
    Kreuzfahrtterminal: ca. 8.000 qm
    Gesamt: ca. 403.000 qm
  • Arbeitsplätze (Vollzeit) 
    Einzelhandel: ca. 1.900 Büro: ca. 3.200 
    Büro: ca. 3.200
    Kultur/Entertainment: ca. 150
    Hotel: ca. 550
    Gastronomie: ca. 300
    Kreuzfahrtterminal: ca. 40
    Gesamt: ca. 6.140

  • Entwicklungszeitraum
    2007 bis 2017 (Nordteil)
    2017 bis 2022 (Südteil)

 

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