Quartiere

Überseequartier – ein neues Stück City entsteht

Kommerzielles Herzstück der HafenCity ist das Überseequartier. Während der nördliche Überseeboulevard zunehmend urbane Qualitäten entwickelt, ist der Süden noch eine Baustelle in Warteposition

Das Foto zeigt das Überseequartier aus der Vogelperspektive

Der Norden des Überseequartiers (rechte Fläche) ist seit Herbst 2010 bis auf das Alte Hafenamt fertiggestellt, der Süden (linke Fläche) ist im Nordteil auch im Bau. (© Kuhn / Fotofrizz) Bilderserie starten

Im Überseequartier wächst trotz der Verwerfungen der Finanzkrise mit den Bauverzögerungen im Süden das kommerzielle Herzstück der HafenCity. In dem rund 11,9 ha großen Stadtraum werden ca. 1.000 Menschen wohnen und bis zu 7.000 Menschen arbeiten. 40.000 bis 50.000 Besucher werden das fertige Quartier besuchen – täglich. Es entsteht eine besonders anspruchsvolle kommerzielle Nutzungsmischung, deren räumliche Realisierung von Nord nach Süd erfolgt. Der Nordteil des Quartiers, bisher dichtester Stadtraum der HafenCity mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von über 5,0, zeigt bereits heute einen beeindruckenden großstädtischen Charakter. Die Entwicklung hier wird Anfang 2016 erfolgreich abgeschlossen sein.

Wachsende Urbanität

Über 100.000 der insgesamt geplanten 330.000 Quadratmeter oberirdischer Geschossflächen hat das verantwortliche Investorenkonsortium, zunächst bestehend aus der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, ING Real Estate und SNS Property Finance (heute: Propertize), seit 2007 realisiert. Mehr als zwei Dutzend Geschäfte und Gastronomiebetriebe haben sich angesiedelt, über 340 Wohnungen wurden gebaut und vermietet. 32.600 Quadratmeter Büroflächen sind entstanden, genutzt von renommierten Unternehmen wie der Anwaltskanzlei Esche Schümann Commichau und dem Mineralölkonzern BP.

Gegenüber den aus der Hamburger Innenstadt vertrauten Einkaufsformaten aus dem Passagenviertel, der Mönckeberg- und Spitalerstraße zeigt das nördliche Überseequartier mit seinen inhabergeführten Boutiquen und Spezialgeschäften bereits ein eigenes Profil – wenngleich es noch unter der Entwicklungsverzögerung im Süden leidet.

Letzte Baulücken schließen sich

Derzeit wird an der Nordseite des Alten Hafenamts der 57 Meter hohe Wohnturm Cinnamon (34/5) ausgestaltet und ragt bereits markant über die übrigen Gebäude in der Nachbarschaft hinaus. Damit die Entwicklung am Alten Hafenamt weitergehen konnte, wurde die Realisierungsaufgabe vom Konsortium aus Groß & Partner und SNS an dieser Stelle auf Groß & Partner übertragen. Die Architekten Bolles + Wilson aus Münster entwarfen den Turm als Wohngebäude mit zehn Eigentumswohnungen auf 14 Ebenen, zwei davon erstrecken sich über drei Etagen. Im Erdgeschoss wird es eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung geben. Im Juni 2014 wurde Richtfest gefeiert, die Fertigstellung ist im Sommer 2015 vorgesehen.

Für den im Sommer 2014 begonnenen Umbau des Alten Hafenamts, das sich zu einem eigenständigen gastronomischen Anziehungspunkt entwickeln wird, hat sich Groß & Partner mit dem Hamburger Hotelier Kai Hollmann zusammengeschlossen. Der Mitgründer der 25hours-Hotelgruppe und Geschäftsführer der Fortune-Hotels-Gruppe ist Miteigentümer und künftiger Betreiber des Alten Hafenamts.

Altes Hafenamt, der vorläufige Info-pavillon zum Überseequartier sowie der Wohnturm Cinnamon werden als Gebäudeensemble die Silhouette am neu entstehenden Stadtraum am Magdeburger Hafen prägen. Der interessante Nutzungsmix mit Hotelzimmern, Gastronomie und Einzelhandel in Kombination mit einem klassischen Wochenmarkt und einem ungewöhnlichen Wohnungsbauprojekt unterstreicht den urbanen Charakter des nördlichen Überseequartiers. Mit dem Abschluss dieser beiden Projekte – Wohnturm und Hafenamt – ist im Norden des Quartiers die Aufgabe des Konsortiums erfüllt.

Seit Herbst 2014 schließt sich auch die letzte noch unbebaute Fläche des nördlichen Quartierteils. Zwischen Sandtorkai und Tokiostraße (34/15 und 34/16) entsteht eine besonders vielfältige Mischung aus Wohnungen, Hotel sowie einen Entertainmentkomplex mit Premiumkino. Hauptverantwortlich für die Umsetzung sind die Unternehmen DC Commercial und DC Residential. Die Architekten Nalbach + Nalbach Gesellschaft von Architekten mbH aus Berlin verantworten die Planung des nördlich gelegenen Gebäudes (34/15), in dem Kinounternehmer Hans-Joachim Flebbe (Astor Film Lounge) ein Premiumkino betreiben wird. Außerdem realisieren Kai Hollmann, Frederik und Gerrit Braun (Miniatur Wunderland) sowie Prof. Norbert Aust (Schmidts Tivoli) gemeinsam ein Hotel mit Familienbezug.

Als Architekten des südlichen Wohn- und Gewerbekomplexes (34/16) setzte sich die blauraum architekten Planungsgesellschaft mbH aus Hamburg durch. Die hier entstehenden mehr als 100 Wohnungen teilen sich in Eigentumswohnungen, Mietwohnungen sowie ein Drittel geförderte Wohnungen auf.

 Infolge der Finanzkrise verzögerte sich die weitere Entwicklung vor allem des südlichen Überseequartiers. Diese begann 2003 mit einem zweistufigen internationalen Investorenwettbewerb, in dessen Anschluss das Areal im Dezember 2005 an ein niederländisch-deutsches Investorenkonsortium (bestehend aus ING Real Estate, SNS Property Finance und Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH) verkauft wurde. International renommierte Architekten entwickelten ein städtebauliches Gesamtkonzept auf Basis eines städtischen Masterplans (Trojan Trojan + Partner).

Pulsierender Überseeboulevard

Noch endet die Hauptschlagader der HafenCity, der Überseeboulevard, an der Überseeallee. Wie ein mäandernder Fluss wird er sich in Zukunft von der Speicherstadt bis zur Elbe ziehen und durch geschwungene Laufwege und Fassaden abwechslungsreiche Stadträume entstehen lassen. Viele verschiedene Ladenlokale mit einer attraktiven Angebotsvielfalt säumen den Lauf. Es kommt zu einem spannenden Wechselspiel; obwohl aus einem Guss, verändert sich das Quartier auf Schritt und Tritt und überrascht immer wieder mit neuen Perspektiven.

Neue Strukturen

Zwei Jahre später, im Herbst 2007, erfolgte im Norden des Quartiers der Auftakt für die Bauarbeiten. Während der Südteil wegen der Finanzkrise zunächst nicht in Bau ging, wurde im Nordteil das Konzept mit einem Investitionsvolumen von rund 350 Mio. Euro und einer anspruchsvollen Nutzungsmischung umgesetzt. Im Dezember 2012 zog sich die ING Real Estate als eine weitere Folge der Finanzkrise aus vielen europäischen Märkten vollständig zurück und ist im März 2013 auch aus dem Dreierkonsortium Überseequartier ausgeschieden. Alle Rechte und Pflichten übernahmen da-raufhin die beiden verbliebenen Partner SNS sowie Groß & Partner. Doch auch an SNS ging die Finanzkrise nicht schadlos vorüber: Wegen der Immobilienrisiken wurde das Unternehmen Anfang 2013 vom niederländischen Staat übernommen und heißt heute Propertize.

Städtischer Strategiewechsel

Erschwerend kam ein Strategiewechsel auf Seiten der Stadt Hamburg hinzu: Die Hansestadt hatte im Jahr 2005 angeboten, im südlichen Überseequartier 50.000 m2 anzumieten – um damit das Finanzierungsrisiko für das erhebliche Neubau-volumen zu senken und eine Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Hamburg plante damals, entweder die Behörde für Stadtentwicklung (BSU) oder aber das Bezirks-amt Mitte inmitten der HafenCity anzusiedeln. Diese Vereinbarung wurde 2013 vertraglich aufgelöst, sodass – nachdem die BSU in Wilhelmsburg gebaut wurde – auch das Bezirksamt an einem anderen Standort im Bezirk untergebracht werden kann. Aufgrund der Haushaltsbelastung hatte bereits der schwarz-grüne Senat Abstand genommen von der Kofinanzierung des geplanten Science Centers nach Entwürfen von Rem Koolhaas in Höhe von 46 Mio. Euro. Auch die zugesagten Betriebszuschüsse wird es nicht geben.

Neue Basis für das südliche Quartier

Sowohl institutionell als auch finanziell muss das südliche Überseequartier somit auf eine neue Basis gestellt werden. In wesentlichen Grundzügen wird die bisherige Planung beibehalten, etwa die Nutzung der Erdgeschosse und des ersten Obergeschosses durch den Einzelhandel, um so eine hohe Anziehungskraft und Diversität des Angebots zu schaffen. Dabei bieten die Herausforderungen bei der Realisierung des südlichen Überseequartiers der HafenCity auch neue Chancen: So kann der Einzelhandel effektiver entwickelt werden, die Besucherfrequenz am Standort von einem intelligenten Entertainmentkonzept profitieren, das Cruise Center besser integriert werden und auch die Obergeschosse alternativ genutzt werden – etwa durch die Reduzierung von Büroflächen zugunsten von Wohnen oder Hotelbetrieb.

Fest steht, dass das südliche Überseequartier eine offene Einzelhandelsstruktur mit Wetterschutz in zentralen Bereichen erhält. Denn nur so funktioniert das urbanistische Gesamtkonzept der HafenCity, in dem der Einzelhandel kein Selbstzweck ist. Das Angebot dient der Attraktivität des Stadtteils für Besucher und lenkt den Strom der Passanten vom Überseequartier in Richtung Elbphilharmonie und Strandkai sowie in Richtung östliche HafenCity und umgekehrt.

Das Jahr 2013 haben SNS und Groß & Partner daher in Abstimmung mit der HafenCity Hamburg GmbH zur Suche eines neuen Joint-Venture-Partners verwendet, der nicht nur über Einzelhandelskompetenz verfügt, Erfahrung bei der Realisierung großer, gemischt genutzter Projekte hat und viel Eigenkapital mitbringt, sondern auch den Willen zeigt, die anspruchsvollen Ideen Hamburgs mit den eigenen Ambitionen zu verbinden. Damit werden nicht nur konzeptionelle Verbesserungen erreicht, es gilt auch, die Leistungskraft der Bauherren zu stärken. Im Einvernehmen mit der HafenCity Hamburg GmbH und der Stadt Hamburg plant das Konsortium, noch im Laufe des Jahres 2014 den neuen Partner zu binden.

Zukünftig gilt es, die etablierten innerstädtischen Einkaufslagen weiter zu verknüpfen. Nachdem dies in der Vergangenheit schon erfolgreich über den Rathausmarkt und durch die Europa-passage mit den beiden heutigen Haupteinkaufslagen City West und City Ost gelang, gerät nun der dritte Pol – das Überseequartier – in den Fokus. Ziel ist es, durch geeignete Maßnahmen wie die Neugestaltung von Straßen, Plätzen und Wegen, die Attraktivitätssteigerung des öffentlichen Nahverkehrs sowie den Ausbau von fahrrad- und fußgängerfreundlichen Verbindungen, die Hauptlaufachsen zu stärken – und somit der Etablierung eines stadträumlichen Dreiecks, das alle wesentlichen Einkaufsbereiche der Innenstadt integriert, neue Impulse zu vermitteln.

Quartiersprofil

  • Größe 11,9 ha
    Gesamt BGF: 330.000 m²

  • Arbeitsplätze und gewerbliche Nutzungen
    Arbeitsplätze: ca. 7.000
    Nutzungen: Wohnen, Büro, Einzelhandel, Gastronomie, Hotel

  • Wohnungen
    350 (Nordteil)

  • Besondere Einrichtungen
    Altes Hafenamt, U4-Station Überseequartier

  • Entwicklungszeitraum
    2007 bis 2016 (Nordteil)
    2010 bis 2020 (Südteil)

Quartiers-Homepage