Quartiere

Hochkomplexe Vielfalt in zentraler Lage

Während der nördliche Überseeboulevard zunehmend urbane Qualitäten entwickelt, schreitet die Realisierung des südlichen Areals im Herzen der HafenCity erfolgreich voran

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Das Überseequartier ist das großstädtischste und zugleich besucherintensivste Quartier der HafenCity. Hier -alleine entstehen gut 6.100 Arbeitsplätze. 23 Prozent der Flächen sind Einzelhandelsflächen, dazu kommen Flächen für Gastronomie, Entertainment, Büro, ein vertikales, integriertes Kreuzfahrtterminal und unterschiedlichste -Hotelnutzungen mit rund 1.150 Zimmern sowie circa 1.100 Wohnungen – der 14 ha große Stadtraum des Überseequartiers fügt der Hafen-City nicht einfach nur ein weiteres Stadtquartier hinzu. Die selbst für HafenCity-Standards überaus vielfältige Mischung zeigt, wie weit sich die HafenCity bei der integrierten komplexen Nutzungsmischung von Stadt mittlerweile entwickelt hat: Sie schafft internationale Vorbilder. 

Der Nordteil: weitgehend fertiggestellt

Da die räumliche Realisierung des gesamten Überseequartiers von Nord nach Süd erfolgt, ist der Nordteil mit rund 140.000 m2 Bruttogeschossfläche (BFG) für Wohnen, Büro, Einzelhandel, Gastronomie und Hotel bis auf ein Grundstück (34/15 & 16) bereits seit 2010 weitgehend fertiggestellt. Grundlage ist ein städtebauliches Gesamtkonzept international renommierter Architekten auf Basis des von Trojan Trojan + Partner entwickelten städtebaulichen Entwurfs. Die öffentlichen Räume des gesamten Überseequartiers und die Flächen rund um den Magdeburger Hafen werden nach dem Konzept der katalanischen Freiraumarchitek-tin Beth Galí mit ihrem Büro BB+GG arquitectes realisiert. Ein gestreifter Bodenbelag aus rötlichen, grauen und hellen Natursteinplatten zieht sich somit durch das gesamte Zentrum der HafenCity. Im nördlichen Quartiersteil, der weniger vom Einzelhandel geprägt ist als der noch zu bauende Süden, haben sich schon heute mehr als zwei Dutzend Geschäfte und Gastronomiebetriebe angesiedelt, über 340 Wohnungen wurden bislang gebaut und vermietet. Gleichzeitig sind 32.600 m2 Büroflächen entstanden, genutzt von renommierten Unternehmen wie der Anwaltskanzlei Esche Schümann Commichau oder dem Mineralölkonzern BP. Zu Beginn des Jahres 2015 erwarb ein von der Hines Immobilien GmbH gemanagter deutscher Immobilien-Spezialfonds mehrerer langfristig agierender Versorgungswerke den Großteil der fertiggestellten Gebäude (34/1–34/4 & 34/7). Das Sumatrakontor (34/6) war schon vorher an die Blackstone-Gruppe veräußert worden.

Letzte Baulücken schließen sich

Bis Frühjahr 2018 schließt sich die letzte noch freie Fläche des nördlichen Quartierteils. Zwischen Sandtorkai und Tokiostraße (34/15 & 16) entsteht auf einer zunächst zurückgestellten, ehemaligen Logistikfläche eine besonders anspruchsvolle Kombination aus Wohnungen, Hotel, Einzelhandel sowie einen Entertainmentkomplex mit Premiumkino, die die Urbanität des nördlichen Überseequartiers weiter stärkt. 

Hauptverantwortlich für die Umsetzung des Projekts KPTN ist DC Developments. Der Entwurf des nördlich gelegenen Gebäudes (34/15) stammt von Nalbach + Nalbach Architekten aus Berlin. Hans-Joachim Flebbe, der Gründer der Cinemaxx-Kinos, wird hier die Astor Kino Lounge mit drei Sälen und mehr als 440 Plätzen betreiben. Außerdem werden Frederic und Gerrit Braun vom Miniatur Wunderland gemeinsam mit Hotelier Kai Hollmann (25hours) und Norbert Aust vom Schmidts Tivoli Theater das Pierdrei-Hotel mit rund 220 Zimmern eröffnen. Die Architekten des südlichen Wohngebäudes (34/16) sind blauraum aus Hamburg. Hier entstehen 219 Mietwohnungen mit bis zu 134 m2 Fläche, ein Drittel davon wird gefördert. Zusätzlich realisiert die Ipartment GmbH 40 kleinere Long-Stay-Apartments. 

Das Alte Hafenamt (34/5), eines der wenigen erhaltenen Bestandsgebäude der HafenCity,
wurde nach umfassenden -Umbauarbeiten im März 2016 als hochwertiges Hotel der 25hours-Gruppe neu eröffnet. 

Gegenüber den aus der Hamburger Innenstadt vertrauten Einkaufsformaten aus dem Passagenviertel sowie der Mönckeberg- und Spitalerstraße zeigt das nördliche Überseequartier mit seinen inhabergeführten Boutiquen, einer Post, der Drogerie, einem Frischemarkt sowie spannenden gastronomischen Angeboten und regelmäßigen wöchentlichen Food-Truck-Märkten bereits ein eigenes Profil. Vor allem rund um das Alte Hafenamt ist die zunehmende Belebung und Frequenz offen sichtbar – dennoch leidet das gesamte nördliche Areal noch unter der Entwicklungsverzögerung im Süden.

Neustart für das südliche Überseequartier

Hier, im südlichen Überseequartier, herrscht unterdessen Aufbruchsstimmung, seit mit der Übernahme der Gesamtentwicklung und Realisierung durch Unibail-Rodamco im Dezember 2014 ein wesentlicher Meilenstein in der Entwicklung gelang. Europas führendes börsennotiertes Immobilienunternehmen investiert rund 960 Millionen Euro in die insgesamt rund 270.000 m2 entstehende oberirdische Bruttogrundfläche. Davon entfallen ca. 80.500 m2 auf Einzelhandel, ca. 57.000 m2 auf Wohnen und ca. 64.000 m2 auf Büros. Für Kultur- und Entertainment sind rund 11.000 m2 vorgesehen, für Gastronomie ca. 9.000 m2. Während Hotels ca. 37.000 m2 belegen, erhält das Kreuzfahrtterminal ca. 7.600 m2 Abfertigungsfläche, hinzu kommt ein unterirdischer Busbahnhof. 

Mischgenutztes und kommerzielles Zentrum

Mit dem Wechsel wurde die Chance genutzt, das ursprüngliche Konzept auf eine neue, zukunftsfähige Basis zu stellen. Der Einzelhandel wird konzeptionell deutlich attraktiver gestaltet, die Büroflächen zugunsten von Wohnungen verringert und das Kreuzfahrtterminal (7) städtebaulich besser integriert und vergrößert. Um eine „kritische Masse“ bei den Einzelflächen zu erreichen und damit besondere Ankermieter binden zu können, weist es deutlich mehr Verkaufsfläche auf. Die Retailflächen werden über das Warftgeschoss, das Erdgeschoss und das erste Obergeschoss organisiert. Dabei entstehen im Warft- und im Erdgeschoss durchgängige Rundläufe sowie ein abwechslungsreicher Flächengrößenmix mit zwei bis drei großen Ankermietern und Ladenlokalen, die allesamt großzügige Schaufensterfronten erhalten. Alle Flächen im Obergeschoss haben zudem ihren Antritt im Erdgeschoss, sodass ein „klassischer“ Shoppingcenter-Eindruck unterbleibt.

Im buchstäblichen Sinne herausragend wird die neue südliche Wasserkante. Mit einem Ensemble aus Kreuzfahrtterminal (7), zwei zentralen 60 Meter hohen Türmen nach Entwurf von UN Studio aus Amsterdam (10) und einem skulpturalen, vom Pritzker-Preisträger Christian de Portzamparc entworfenen, 70 Meter hohen Bürogebäude am Magdeburger Hafen (11), erhält das südliche Überseequartier einen stadtbildprägenden Abschluss zur Elbe. 

Gleichzeitig wird das vorläufige Cruise Center HafenCity ersetzt durch ein in das südliche Überseequartier integriertes, vertikal organisiertes Terminal mit zwei Liegeplätzen, das bis zu 3.600 Passagiere gleichzeitig abfertigen kann. Neben dem eigentlichen Kreuzfahrtbetrieb umfasst das komplexe Gebäudeensemble mit unterirdischem Busbahnhof, Pkw-Stellplätzen und einer Taxivorfahrt sowie Hotel- und Einzelhandelsflächen weitere Nutzungen, die sich raffiniert überlagern und verknüpfen.

Die Wohnungen des südlichen Überseequartiers entstehen im überwiegenden Teil nördlich der U-Bahntrasse, damit Nutzungskonflikte mit dem Kreuzfahrtterminal und mit dem spätabendlichen Entertainmentbetrieb ausgeschlossen sind. Rechnet man die entstehenden rund 500 Einheiten des südlichen Teils zu den rund 600 Wohnungen des Nordteils, so entstehen im Überseequartier alleine rund 1.100 Wohnungen – und damit fast doppelt so viele wie zunächst geplant. 

Da die Gebäude südlich der U-Bahn durch ein gläsernes Dach und eine leicht veränderte Ausrichtung vor Regen und teilweise vor Wind geschützt werden, erhöht sich die dortige Aufenthaltsqualität erheblich. Gleichzeitig bleiben – im Unterschied zu vollklimatisierten geschlossenen Mallkonzepten – der offene Straßenraum und der öffentliche Charakter der Freiräume zwischen den Gebäuden erhalten. Denn obwohl die Flächen in den langfristigen Besitz privater Bauherren übergehen, ist die Öffentlichkeit des Wege- und Raumkonzepts langfristig vertraglich gesichert, das Erdgeschoss rund um die Uhr begehbar und offen und somit auch die Offenheit des Überseequartiers garantiert.

Neue Architektur im Süden

Außer der Überarbeitung des Nutzungskonzepts und der städtebaulichen Struktur wurden im Jahr 2015 für alle elf Gebäude des südlichen Überseequartiers neue Architekturen entworfen. Neben den international renommierten Architekten Christian de Portzamparc (7, 11) und UN Studio (10) verantworten die bedeutenden deutschen Architekturbüros Carsten Roth (1), léonwohlhage (2), kbnk (3), Hild und K (4, 9), Böge Lindner K2 (5, 8) sowie Lederer Ragnarsdóttir Oei (6) die hochbaulichen Entwürfe. Das Innendesign stammt von Saguez & Partners, der aufwendige Dachentwurf von Werner Sobek. Eine hochkomplexe Glas-Metall-Konstruktion schützt die zentralen Einkaufsbereiche südlich der U4-Haltestelle stärker vor Wind und Regen und vermittelt zwischen den markanten Einzelarchitekturen. Wie generell in der HafenCity üblich, werden auch im südlichen Überseequartier hohe Nachhaltigkeitsstandards gesetzt. Alle Gebäude entstehen nach den strengsten Kriterien des HafenCity Umweltzeichens oder werden nach hohem BREEAM Excellent Standard zertifiziert.

Offenes und urbanes Einkaufsviertel mit Integrationspotenzial

Auch wenn das Nutzungskonzept und die städtebauliche Struktur des südlichen Überseequartiers erkennbar an die ursprüngliche Planung anknüpft, wurde der Neustart genutzt, durch neue Elemente wesentlich bessere Voraussetzungen für einen langfristig erfolgreichen Betrieb als mischgenutztes kommerzielles Herz der HafenCity zu schaffen. Große Ankernutzer im Einzelhandel, neue Entertainment-angebote, darunter ein großes Multiplex-Kino mit über zehn Sälen und 2.700 Sitzen, ein hoch leistungsfähiges und attraktives Kreuzfahrtterminal und nicht zuletzt eine neue Waterfront mit architektonisch herausragenden Gebäuden werden im Überseequartier zu allen Jahreszeiten für eine hohe Besucherfrequenz sorgen, die auch unter der Woche und in den Abendstunden nicht abebbt und somit großes Potenzial hat für eine durchweg belebte „24-Stunden-Stadt“. 

Insgesamt entsteht im südlichen Überseequartier somit ein offenes und urbanes, nicht klimatisiertes, aber gleichzeitig wettergeschütztes Einkaufsviertel, das durchmischt ist mit gut vernetzten weiteren publikumswirksamen Nutzungen sowie Wohn-, Büro- und Hotelflächen. Durch die Verknüpfung mit dem neu entstehenden Kreuzfahrtterminal entwickelt sich ein Gesamtareal, das in dieser Intensität von Nutzung, Mischung und Größe zumindest europaweit bislang einzigartig ist und von dem wiederum kleinere und mittlere Läden und die vielen Erdgeschosslagen in der gesamten HafenCity profitieren werden.

Vor allem durch die offene städtebauliche Struktur, ohne Klimagrenzen und ohne ein klares „Innen“ und „Außen“, wird das gesamte Überseequartier eine hohe integrative Kraft für die ganze HafenCity entfalten und eine spürbare Vernetzungswirkung haben. Nicht nur die Laufbeziehungen zwischen Elbphilharmonie, Kaiserkai, Strandkai und Überseequartier gewinnen. Alle Institutionen in der HafenCity, die Museen, der Lohsepark und die gesamten Einzelhändler profitieren von einer erhöhten Grundfrequenz. Denn die offene Struktur inspiriert auch Kunden, die primär zum Einkaufen kommen, dazu, den Stadtteil insgesamt zu erkunden. 

Neben der schon existierenden innerstädtischen Verknüpfung durch die neue U4 und die Verbindung zwischen Elbphilharmonie, Landungsbrücken und Rödingsmarkt sollten die etablierten Innenstadt-Einkaufslagen zukünftig weiter mit der HafenCity vernetzt werden und eine Vielzahl weiterer Wegeverbindungen entstehen. Dieses Zusammenwachsen erfordert auch hohe private Investitionen und Unternehmen, die sich an neuen Orten zwischen HafenCity und Kerninnenstadt ansiedeln. Denn bisher haben das weitere Wachstum des Einzelhandels in der City und die Entwicklung von Business Improvement Districts (BIDs) zwar zu einer deutlichen Qualitäts- und Angebotsverbesserung geführt, aber noch nicht zum schrittweisen „Aufeinanderzuwachsen“ von City und HafenCity. Mit der Etablierung eines starken Pols wie dem Überseequartier können daher auch die Voraussetzungen geschaffen werden, um eine integrierte Laufbeziehung zwischen Mönckeberg-, Spitalerstraße und Hafen-City unter Einbeziehung der Speicherstadt schrittweise aufzubauen.

Baubeginn erfolgt

Nachdem schon im Oktober 2016 das temporäre Terminal 2 des Cruise Centers HafenCity zurückgebaut wurde (Terminal 1 bleibt in allen Funktionen bis 2021 als Hamburgs zentrale innerstädtische Anlaufstelle für Kreuzfahrtschiffe erhalten), erfolgte Anfang 2017 der Baubeginn. Da das südliche Überseequartier eine Flachgründung erhält, werden zunächst eine Spundwand gebaut und fast eine Million Kubikmeter Boden für die riesige, nahezu 7 m unter N.N. tiefe Baugrube ausgehoben, bevor anschließend die eigentlichen Hochbauarbeiten beginnen. Für 2021 wird mit der Fertigstellung der zentralen Flächen mit Einzelhandel, Gastronomie, Entertainment, Kreuzfahrtterminal, Hotel und einem Teil der Büro- und Wohnflächen gerechnet. Zwei Gebäude werden im Anschluss nachgezogen. Hintergrund sind die mittlerweile in der HafenCity erheblich begrenzten Logistikflächen außerhalb der Großbaustelle. 

Quartiersprofil

  • Größe
    14 ha
    Gesamt BGF: 410.000 m²

  • Wohnungen
    ca 1.100

  • Besondere Einrichtungen
    Altes Hafenamt, U4-Station Überseequartier, vertikal strukturiertes Kreuzfahrtterminal, Großraumkino, Premiumkino
  • Nutzungsarten (BGF) Einzelhandel
    Einzelhandel: ca. 94.000 m²
    Büro: ca. 97.000 m²
    Wohnen: ca. 123.000 m²
    Kultur/Entertainment: ca. 14.000 m²
    Hotel: ca. 55.000 m²
    Gastronomie: ca. 16.000 m²
    Kreuzfahrtterminal: ca. 8.000 m²
  • Arbeitsplätze (Vollzeit) 
    Einzelhandel: ca. 1.900
    Büro: ca.3.200
    Kultur/Entertainment: ca. 150
    Hotel: ca. 550
    Gastronomie: ca. 300
    Kreuzfahrtterminal: ca. 40
    Gesamt: ca 6.140 
  • Entwicklungszeitraum
    2007 bis 2017 (Nordteil)
    2017 bis 2021 (Südteil)
    2021 bis 2023 (zwei nachlaufende Gebäude)

 

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