Quartiere

Überseequartier – ein neues Stück City entsteht

Kommerzielles Herzstück der HafenCity ist das Überseequartier. Während der nördliche Überseeboulevard zunehmend urbane Qualitäten entwickelt, ist der Süden noch eine Baustelle in Warteposition

Das Foto zeigt das Überseequartier aus der Vogelperspektive

Der Norden des Überseequartiers (rechte Fläche) ist seit Herbst 2010 bis auf das Alte Hafenamt fertiggestellt, der Süden (linke Fläche) ist im Nordteil inzwischen auch im Bau. (© Kuhn / Fotofrizz) Bilderserie starten

Im Überseequartier wächst trotz der Verwerfungen der Finanzkrise und der Bauverzögerungen im Süden das kommerzielle Herzstück der HafenCity. In dem rund 13,7 ha großen Stadtraum werden ca. 1.000 Menschen wohnen und bis zu 7.000 Menschen arbeiten. 40.000 bis 50.000 Besucher und Touristen besuchen das fertige Quartier – täglich. Es entsteht eine besonders anspruchsvolle kommerzielle Nutzungsmischung, deren Realisierung von Nord nach Süd erfolgt. Der Nordteil des Quartiers, bisher dichtester Stadtraum der HafenCity mit einer Geschossflächenzahl (GFZ) von über 5,0, zeigt bereits heute einen beeindruckenden großstädtischen Charakter. Die Entwicklung hier wird Ende 2015/Anfang 2016 erfolgreich abgeschlossen sein.

Für die wichtige Freiraumgestaltung des Quartiers und die angrenzenden Freiräume verwendet Beth Galí mit ihrem Büro BB + GG Arquitectes übergreifende längs- wie quergestreifte Bodenbeläge aus braunem, grauem und rötlichem Granit. Ebenso beeindruckend sind die einzelnen Bauwerke: Mit seiner dramatisch geneigten Fassade und der eigenwilligen Formgebung zieht das von Erick van Egeraat entworfene Sumatra-Gebäude (34/6) die Blicke auf sich. Aus dem Kontrast zu dem gegenüberliegenden, 1885/86 entstandenen Alten Hafenamt ergibt sich ein starkes Spannungsverhältnis.

Wachsende Urbanität

Über 100.000 der insgesamt geplanten 286.000 Quadratmeter oberirdischer Geschossflächen hat das verantwortliche Investorenkonsortium, zunächst bestehend aus der Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH, ING Real Estate und SNS Property Finance (heute: Propertize), seit 2005 realisiert. Mehr als zwei Dutzend Geschäfte und Gastronomiebetriebe haben sich angesiedelt, über 340 Wohnungen wurden gebaut und sind weitgehend vermietet. 32.600 Quadratmeter Büroflächen sind entstanden, genutzt von renommierten Unternehmen wie der Anwaltskanzlei Esche Schümann Commichau und dem Mineralölkonzern BP.

Gegenüber den aus der Hamburger Innenstadt vertrauten Einkaufsformaten aus dem Passagenviertel, der Mönckeberg- und Spitalerstraße zeigt das nördliche Überseequartier mit seinen inhabergeführten Boutiquen und Spezialgeschäften bereits ein eigenes Profil – wenngleich es noch unter der Entwicklungsverzögerung im Süden leidet.

Letzte Baulücken schließen sich

Derzeit wächst an der Nordseite des Alten Hafenamts der Wohnturm Cinnamon (34/5) 57 Meter in die Höhe und ragt damit deutlich über die übrigen Gebäude in der Nachbarschaft hinaus. Damit die Entwicklung am Alten Hafenamt weitergehen konnte, wurde die Realisierungsaufgabe vom Konsortium aus Groß & Partner und SNS an dieser Stelle auf Groß & Partner übertragen. Die Architekten Bolles+Wilson aus Münster entwarfen den Turm als Wohngebäude mit zehn Eigentumswohnungen auf 13 Ebenen, zwei von ihnen erstrecken sich über drei Ebenen. Im Erdgeschoss wird es eine öffentlichkeitsbezogene Nutzung geben.

Für den 2014 beginnenden Umbau des Alten Hafenamts hat sich Groß & Partner zudem mit dem Hamburger Hotelier Kai Hollmann zusammengeschlossen. Der Mitgründer der 25hours-Hotelgruppe und Geschäftsführer der Fortune-Hotels-Gruppe ist Miteigentümer und künftiger Betreiber des Alten Hafenamts.

Altes Hafenamt, der vorläufige Info-Pavillon zum Überseequartier sowie der Wohnturm Cinnamon werden als Gebäudeensemble die Silhouette am neu entstehenden Stadtraum am Magdeburger Hafen prägen. Der interessante Nutzungsmix mit Hotelzimmern, Gastronomie und Einzelhandel in Kombination mit einem klassischen Wochenmarkt und einem ungewöhnlichen Wohnungsbauprojekt unterstreicht den urbanen Charakter des nördlichen Überseequartiers. Mit dem Abschluss dieser beiden Projekte – Wohnturm und Hafenamt – ist im Norden des Quartiers die Aufgabe des Konsortiums erfüllt.

Ab Oktober 2014 schließt sich auch die letzte noch unbebaute Fläche des nördlichen Quartierteils. Auf den ehemaligen Baustelleneinrichtungsflächen zwischen Sandtorkai und Tokiostraße (34/15 und 34/16) entsteht eine besonders vielfältige Mischung aus Wohnungen, Hotel sowie einem Entertainmentkomplex mit Premiumkino. Hauptverantwortlich für die Umsetzung sind die Unternehmen DC Commercial und DC Residential. Die Architekten Nalbach + Nalbach Gesellschaft von Architekten mbH aus Berlin verantworten die Planung des nördlich gelegenen Gebäudes (34/15), in dem Kinounternehmer Hans-Joachim Flebbe (Astor Film Lounge) ein Premiumkino mit drei Sälen betreiben wird. Außerdem realisieren Kai Hollmann, Frederik und Gerrit Braun (Miniatur Wunderland) sowie Prof. Norbert Aust (Schmidts Tivoli) gemeinsam ein Hotel mit Familienbezug.

Als Architekten des südlichen Wohn- und Gewerbekomplexes (34/16) setzte sich die blauraum architekten Planungsgesellschaft mbH aus Hamburg durch. Die hier entstehenden mehr als 100 Wohnungen teilen sich in Eigentumswohnungen, Mietwohnungen sowie ein Drittel geförderte Wohnungen auf.

Pulsierender Überseeboulevard

Noch endet die Hauptschlagader der HafenCity, der Überseeboulevard, an der Überseeallee. Wie ein mäandernder Fluss wird er sich in Zukunft von der Speicherstadt bis zur Elbe ziehen und durch geschwungene Laufwege und Fassaden abwechslungsreiche Stadträume entstehen lassen. Viele verschiedene Ladenlokale mit einer attraktiven Angebotsvielfalt säumen den Lauf. Es kommt zu einem spannenden Wechselspiel; obwohl aus einem Guss, verändert sich das Quartier auf Schritt und Tritt und überrascht immer wieder mit neuen Perspektiven.

Neue Strukturen

Infolge der Finanzkrise verzögerte sich jedoch die weitere Entwicklung. Diese begann 2003 mit einem zweistufigen internationalen Investorenwettbewerb, in dessen Anschluss das Areal im Dezember 2005 an ein niederländisch-deutsches Investorenkonsortium (bestehend aus ING Real Estate, SNS Property Finance und Groß & Partner Grundstücksentwicklungsgesellschaft mbH) verkauft wurde. International renommierte Architekten entwickelten ein städtebauliches Gesamtkonzept auf Basis eines städtischen Masterplans (Trojan Trojan + Partner).

Zwei Jahre später, im Herbst 2007, erfolgte im Norden des Quartiers der Auftakt für die Bauarbeiten. Während der Südteil wegen der Finanzkrise zunächst nicht in Bau ging, wurde im Nordteil das Konzept mit einem Investitionsvolumen von rund 350 Mio. Euro und einer anspruchsvollen Nutzungsmischung umgesetzt. Im Dezember 2012 zog sich die ING Real Estate als eine weitere Folge der Finanzkrise aus vielen europäischen Märkten vollständig zurück und ist im März 2013 auch aus dem Dreierkonsortium Überseequartier ausgeschieden. Alle Rechte und Pflichten übernahmen daraufhin die beiden verbleibenden Partner SNS sowie Groß & Partner. Doch auch an SNS ging die Finanzkrise nicht schadlos vorüber: Wegen der Immobilienrisiken wurde das Unternehmen Anfang 2013 vom niederländischen Staat übernommen.

Städtischer Strategiewechsel

Erschwerend kommt ein Strategiewechsel auf Seiten der Stadt Hamburg hinzu: Die Hansestadt hatte im Jahr 2005 angeboten, im südlichen Überseequartier 50.000 m2 anzumieten – um damit das Finanzierungsrisiko für das erhebliche Neubauvolumen zu senken und eine Gesamtentwicklung zu ermöglichen. Hamburg plante damals, entweder die Behörde für Stadtentwicklung (BSU) oder aber das Bezirksamt Mitte inmitten der HafenCity anzusiedeln. Diese Vereinbarung wurde 2013 vertraglich aufgelöst, sodass – nachdem die BSU in Wilhelmsburg gebaut wurde – auch das Bezirksamt an einem anderen Standort im Bezirk untergebracht werden kann. Aufgrund der Haushaltsbelastung hatte bereits der schwarz-grüne Senat Abstand genommen von der Kofinanzierung des geplanten Science Centers nach Entwürfen von Rem Koolhaas in Höhe von 46 Mio. Euro. Auch die zugesagten Betriebszuschüsse wird es nicht geben.

Neue Basis für das südliche Quartier

Sowohl institutionell als auch finanziell muss das südliche Überseequartier somit auf eine neue Basis gestellt werden. In wesentlichen Grundzügen wird die bisherige Planung beibehalten, etwa die Nutzung der Erdgeschosse und des ersten Obergeschosses durch den Einzelhandel, um so eine hohe Anziehungskraft und Diversität des Angebots zu schaffen. Dabei bieten die Herausforderungen bei der Realisierung des südlichen Überseequartiers der HafenCity auch neue Chancen: So kann der Einzelhandel effektiver entwickelt werden, die Besucherfrequenz am Standort von einem intelligenten Entertainmentkonzept profitieren, das Cruise Center besser integriert werden und auch die Obergeschosse alternativ genutzt werden – etwa durch die Reduzierung von Büroflächen zugunsten von Wohnen oder Hotelbetrieb.

Fest steht, dass das südliche Überseequartier eine offene Einzelhandelsstruktur mit Wetterschutz in zentralen Bereichen erhält. Denn nur so funktioniert das urbanistische Gesamtkonzept der HafenCity, in dem der Einzelhandel kein Selbstzweck ist. Das Angebot dient der Attraktivität des Stadtteils für Besucher und lenkt den Strom der Passanten vom Überseequartier in Richtung Elbphilharmonie und Strandkai sowie in Richtung östliche HafenCity und umgekehrt.

Das Jahr 2013 haben SNS und Groß & Partner daher in Abstimmung mit der HafenCity Hamburg GmbH zur Suche eines neuen Joint-Venture-Partners verwendet. Der neue Partner sollte nicht nur über Einzelhandelskompetenz verfügen, große, gemischt genutzte Projekte realisieren können und viel Eigenkapital mitbringen, sondern auch den Willen zeigen, die anspruchsvollen Ideen Hamburgs mit den eigenen Ambitionen zu verbinden. Dabei sollen nicht nur konzeptionelle Verbesserungen erreicht werden, es gilt auch, die Leistungskraft der Bauherren zu stärken. Im Einvernehmen mit der HafenCity Hamburg GmbH und der Stadt Hamburg plant das Konsortium, bis zum Herbst 2014 einen neuen Partner zu finden.

Quartiersprofil

  • Größe 13,7 ha
    Gesamt BGF: 303.000 m²

  • Arbeitsplätze und gewerbliche Nutzungen
    Arbeitsplätze: ca. 6.500
    Nutzungen: Wohnen, Büro, Einzelhandel, Gastronomie, Hotel

  • Wohnungen
    350 (Nordteil)

  • Besondere Einrichtungen
    Altes Hafenamt, U4-Station Überseequartier

  • Entwicklungszeitraum
    2007 bis 2013 (Nordteil)
    2010 bis 2017 (Südteil)

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